アメリカ人は何かに同意する する必要がある 住宅危機を解決するために。米国の住宅販売価格の中央値はパンデミック以降、30％以上上昇した。現在、何百万人もの人々が市場から価格を下げられています。
住宅危機の中心的だが見落とされている特徴は、それが実は土地危機であるということである。土地不足から過剰な土地利用規制、高価格に至るまで、土地問題に対処するには地方政策の改革が必要である。
地価も上がったし もっと早く 現在、住宅よりも不動産が価値の約 40% を占めています。米国の都市や大都市圏では、サンノゼやロサンゼルスなどの地域で地価が資産価値の半分以上を占めるところが増えています。 3 つ中 3 つ 地価的には。
ブルース・ベネット/ゲッティイメージズ
他の重要な経済的および社会的要因も住宅不安の一因となっている 建設残高、 高い金利そしてペストの時代 動く そしてリモートワーク。こうした広範な傾向が世界的な住宅破綻を加速させています。オーストラリア、カナダ、オランダ、英国などの先進国の多くの国は、米国と同様に住宅不足と物価の急騰を経験している。
しかし、先進国間での住宅危機の深刻さの違いは、周辺土地の政治と価格の重要性を示しています。英国の例を見てみましょう。英国は物価の高騰と危機に直面しています。 不足 最もダイナミックで望ましい地域にある最悪の 430 万軒の住宅。英国の都市計画はルールに基づいた計画ではなく裁量制であり、これは都市計画者や議会が建築計画を拒否する可能性があることを意味します。これは自治体に開発の勝敗を決める政治的役割を与え、住民が自らの特別な利益を守るためにロビー活動をすることを奨励するものだ。その結果、ほとんどの住宅は、こうした力学を避けるのが最も簡単な場所に建てられます。 遠く離れた都市周辺。そして地価は上昇を続けています。
オランダも本場です 手が届かない 住宅市場。英国と同様に、地域のゾーニング法により建設が禁止されています。手が届かなくなる前に不動産を所有していた長年の都市住民が提唱する、長いゾーニング手順と厳格な環境法が、新規建設を妨げている。土地政治も国家レベルにまで及んでいる。政府は投資家が大規模に住宅を取得できるように法律を改正し、住宅ローン減税を提供することで複数の住宅所有を奨励した。
日本は異なるアプローチをとりました。 30年前、東京の不動産価格は世界で最も高かった。もうない。人口減少により、手頃な価格は実現しません。日本全体の人口は横ばいですが、東京圏の人口は過去30年間で400万人増加しました。その代わりに都市ゾーニングです 単純。 12 のゾーン タイプがあり、それぞれが住宅から工業までの迷惑レベルによって定義されます。迷惑レベルを超えない建物であれば何でも建てられます。これにより、個々の敷地に対する多くの計画や許可が回避され、最も需要の高い住宅密度を高めることが容易になります。
米国は、地政学や政策の点で日本よりも英国やオランダに似ています。多くの場所、特に都市にはビザンチンの土地規制があります。 ゾーンの制限 そのため、住宅建設は遅くなり、費用も高くなります。これらの一部は、既存の不動産所有者間の政治化された人種的および人口統計上の違いに根ざしています。 阻止しようとした 最高裁判所が 1920 年代から許可した制限的な土地利用規制を通じて。不動産における強力な所有権は、不動産所有者を支援する一方で、不動産所有者を他の人々から遠ざける役割も果たします。広範な住宅市場における所有権のこの本質的に排他的な側面に伴う問題は、人口の大きな変化、同情的な地方自治体や中央政府、あるいはその両方に直面したときに発生します。
土地利用に対する規制障壁を撤廃すれば、政治の一部が土地利用から排除されることになる。これらの改革を促進するために、州政府と連邦政府は都市や町が構造的ゾーニング改革に取り組むよう資金とインセンティブを提供する必要がある。そうすれば、より多くの土地を建築用に確保できるようになり、価格が下がり、住宅市場が安定する可能性がある。
マイケル・アルバータス シカゴ大学の政治学教授であり、土地問題の国際的に著名な専門家。彼はその本の著者であり、 ランドパワー: 誰が持っていて、誰が持っていないのか、そしてそれが社会の運命をどのように決定するのか。 Twitter/X で彼をフォローできます @mikealbertus
この記事で表明されている見解は著者自身のものです。
