PIT. Jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości przez małżonków oraz byłych małżonków [WYJAŚNIENIE KIS]

Sprzedaż nieruchomości poza działalnością gospodarczą wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego (PIT), jeśli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik nabył tę nieruchomość (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT). * ilekroć w artykule jest mowa o „nieruchomości” oznacza to nieruchomości (lub ich części lub udziały w nieruchomości) i prawa majątkowe takie jak: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jak również prawo wieczystego użytkowania gruntów.

Czym jest i na czym polega wspólność majątkowa małżeńska?

Wspólność majątkowa małżeńska – zwana również wspólnością ustawową; co do zasady obowiązuje od momentu zawarcia małżeństwa do jego zakończenia; może nie powstać albo zostać zniesiona, jeśli odpowiednio przyszli małżonkowie albo małżonkowie zawrą umowę majątkową małżeńską (tzw. intercyzę); może być również zniesiona orzeczeniem sądu. Wspólność majątkowa małżeńska jest współwłasnością łączną. Oznacza to, że każdy z małżonków jest (wspólnie z drugim małżonkiem) właścicielem całej rzeczy lub prawa, pozostających w takiej wspólności, a nie właścicielem udziału ½ w tej rzeczy lub prawie. Oprócz majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską, istnieją równolegle majątki osobiste każdego z małżonków.

Majątek osobisty każdego z małżonków to majątek nabyty przed ślubem (po ślubie pozostaje własnością osobistą małżonka) oraz majątek nabyty w trakcie małżeństwa, z określonych źródeł (np. w wyniku dziedziczenia, zapisu bądź darowizny – o ile spadkodawca/darczyńca nie wskazał, że majątek ma wejść do wspólności majątkowej małżeńskiej spadkobiercy/obdarowanego). Małżonkowie mogą zawierać między sobą umowy, na mocy których przenoszą składniki pomiędzy majątkami (z majątku osobistego/osobistych do wspólnego albo z majątku wspólnego do osobistego/osobistych).

Nabycie do majątku wspólnego i sprzedaż z majątku wspólnego

Najprostszą sytuacją – jeśli chodzi o liczenie okresu pięciu lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, jest ta, gdy małżonkowie kupują nieruchomość w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej i nieruchomość ta pozostaje w ich majątku wspólnym do chwili sprzedaży. W takim przypadku istotna jest data zakupu nieruchomości i data jej sprzedaży. Po stronie małżonków nie powstanie przychód podatkowy, jeśli pomiędzy końcem roku kalendarzowego, w którym małżonkowie kupili nieruchomość, a datą, kiedy małżonkowie zbyli nieruchomość, minęło pięć lat.

Nabycie do majątku osobistego małżonka a sprzedaż z majątku wspólnego

Małżonek, który ma nieruchomość w swoim majątku osobistym, może wnieść ją do wspólności majątkowej małżeńskiej. Włączenie do majątku wspólnego może nastąpić poprzez:

• umowę rozszerzającą wspólność majątkową małżeńską (art. 47 par. 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego);
• umowę darowizny (art. 888 Kodeksu cywilnego), przy czym musi to być darowizna do majątku wspólnego małżonków.

Włączenie do majątku wspólnego małżonków nieruchomości, która wcześniej należała do jednego z nich, nie jest traktowane jako nowy moment nabycia tej nieruchomości dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych. Oznacza to, że dla każdego z małżonków moment nabycia nieruchomości będzie ustalany w oparciu o okoliczności nabycia nieruchomości przez małżonka, który ją następnie wniósł do wspólnego majątku.

Nabycie do majątku wspólnego, a sprzedaż z majątku osobistego małżonka

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może zostać zniesiony albo ograniczony m.in.:

• umową majątkową między małżonkami (tzw. intercyzą) albo
• w wyniku orzeczenia rozwodu albo separacji.

Sytuacje te mogą wiązać się z podziałem majątku wspólnego przez małżonków albo byłych małżonków. Często składnikiem majątku objętym podziałem są nieruchomości.

Otrzymanie przez jednego z małżonków nieruchomości z tytułu podziału majątku wspólnego w wyniku ustania lub ograniczenia małżeńskiej wspólności majątkowej nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o PIT).

Także późniejsza sprzedaż takiej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym – o ile zostanie spełniony warunek upływu pięciu lat liczonych od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków, aż do momentu jej sprzedaży.

W konsekwencji, przy obliczaniu okresu pięciu lat, uwzględnia się okoliczności nabycia nieruchomości przez małżonków do wspólności majątkowej małżeńskiej (art. 10 ust. 6 ustawy o PIT).

Zasady rozliczania sprzedaży nieruchomości

Jeśli:

• podatnik sprzedał nieruchomość po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym ją nabył i
• sprzedaż ta nie odbyła się w ramach działalności gospodarczej tego podatnika,

to sprzedaż nie powoduje żadnych obowiązków w podatku dochodowym (w tym obowiązku składania zeznania podatkowego).

Jeśli natomiast podatnik sprzedał nieruchomość przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym ją nabył, ma obowiązek rozliczyć się z tej transakcji w podatku dochodowym. Powinien złożyć zeznanie podatkowe na formularzu PIT-39, w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym zbył nieruchomość (art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy PIT).

Jeśli przychody ze sprzedaży nieruchomości uzyskali małżonkowie, to nawet jeżeli są one objęte wspólnością majątkową małżeńską, nie podlegają łącznemu rozliczeniu przez małżonków. To oznacza, że każdy z małżonków sprzedających nieruchomość powinien złożyć osobne zeznanie PIT-39 i wykazać w nim połowę przychodów ze sprzedaży i połowę kosztów uzyskania tych przychodów (art. 8 ust. 1 ustawy o PIT).

Warto pamiętać, że w zeznaniu PIT-39 podatnik może wykazać dochód zwolniony z podatku dochodowego, jeśli w ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości, osiągnięty z tego tytułu dochód przeznaczy na własne cele mieszkaniowe (warunki zwolnienia określa art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25-30a ustawy o PIT).

Można wystąpić o wydanie interpretacji indywidualnej

Sytuacje zbywania nieruchomości przez małżonków albo byłych małżonków mogą mieć bardziej skomplikowany charakter niż te omówione w artykule. W razie wątpliwości co do skutków podatkowych takich sprzedaży, podatnicy mogą składać wnioski o wydanie interpretacji indywidualnej.

We wniosku należy przedstawić wyczerpujący opis sprawy. Istotne jest, aby opis zawierał informacje potrzebne do udzielenia odpowiedzi, w szczególności mogą być potrzebne poniższe informacje:

• jakiej nieruchomości dotyczy wniosek (grunty zabudowane/niezabudowane, lokal/budynek mieszkalny, lokal/budynek niemieszkalny, itp.);
• jakie prawo przysługuje do tej nieruchomości (prawo własności, spółdzielcze własnościowe prawo, prawo użytkowania wieczystego);
• kiedy (data nabycia) i na podstawie jakiej umowy wnioskodawca nabył nieruchomość;
• czy są inni współwłaściciele nieruchomości; jeśli tak – kto jest współwłaścicielem;
• jeśli współwłaścicielem nieruchomości jest małżonek wnioskodawcy – czy nieruchomość została nabyta do wspólności majątkowej małżeńskiej i czy pozostaje we wspólnym majątku małżonków, czy może każdy z małżonków ma swój udział w nieruchomości;
• jeśli miało miejsce przenoszenie nieruchomości pomiędzy majątkiem osobistym a majątkiem wspólnym małżonków: kiedy (data) i jaką umowę w tym zakresie zawarli małżonkowie; kto pierwotnie nabył nieruchomość, data nabycia i na jakiej podstawie (np. umowa kupna, dziedziczenie, darowizna);
• jeśli miało miejsce przenoszenie nieruchomości pomiędzy majątkiem wspólnym a majątkiem osobistym: kiedy (data) i na jakiej podstawie nieruchomość stała się majątkiem osobistym jednego z małżonków; w jaki sposób nieruchomość została wcześniej nabyta do wspólności majątkowej małżeńskiej;
• jeśli nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach dziedziczenia – data nabycia nieruchomości przez spadkodawcę; ilu było spadkobierców; czy spadkobiercy przeprowadzili dział spadku – jeśli tak, na jakich warunkach;
• kiedy wnioskodawca sprzedał albo zamierza sprzedać nieruchomość;
• czy sprzedaż nastąpiła albo nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej wnioskodawcy.

Wniosek składa się do dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: listownie – ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała; przez Internet – za pomocą elektronicznej platformy usług administracji publicznej e-PUAP, wykorzystując adres skrytki Krajowej Informacji Skarbowej: /KIS/wnioski; za pomocą portalu e-Urząd Skarbowy, przez system e-doręczeń.

Potrzebne informacje dotyczące zasad składania wniosku, instrukcję wypełniania wniosku i formularze znajdują się na stronie: podatki.gov.pl., a także na stronie Krajowej Informacji Skarbowej.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał wiele interpretacji indywidualnych dotyczących opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości objętych wspólnością majątkową między małżonkami, które zostały opublikowane na stronie internetowej wyszukiwarki EUREKA. Można się z nimi zapoznać nieodpłatnie, bez konieczności logowania.

Podatnicy mogą również otrzymać informacje podatkowe dotyczące własnej sprawy korzystając z infolinii Krajowej Administracji Skarbowej poprzez kontakt telefoniczny z konsultantami Krajowej Informacji Skarbowej oraz kanały komunikacji umożliwiające zadawanie pytań elektronicznych i czat z konsultantem